La legge tutela sia l’Agente che il cliente quando si tratta di provvigione. In questo articolo, esploreremo il mondo della provvigione e scopriremo quando l’Agente ha diritto ad essa oppure no.
Quando si vende o si acquista un immobile, può capitare che una trattativa venga annullata o si areni in una qualsiasi delle fasi che la compongono.
Questo tipo di problematiche sono molto più frequenti di quello che si pensa: ripensamenti, imprevisti sull’agibilità, un mutuo rifiutato, magari qualche pendenza che viene fuori all’improvviso…
I motivi per cui una compravendita ha esito negativo possono essere tanti, tuttavia, in questi casi, la domanda che più ci rivolgono i nostri clienti è:
“Ma devo pagare la provvigione anche se la trattativa è stata annullata?”
Questo tipo di situazioni possono rivelarsi spinose sia per il cliente che per l’Agente, per questo la legge è molto chiara nello stabilire quando e come matura il diritto alla provvigione.
Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza sulla materia!
LA PROVVIGIONE DA UN PUNTO DI VISTA LEGALE
Senza entrare troppo nel “giuridichese”, diamo un’occhiata a cosa dice la legge riguardo la provvigione, ovvero il pagamento della mediazione da parte di un Agente Immobiliare.
Innanzitutto, la legge che definisce la provvigione è l’art. 1755 del Codice Civile:
“Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità“.
Quindi, secondo la legge, un Agente matura il diritto alla provvigione se si conclude la compravendita grazie al suo intervento.
Ma cosa significa “Per effetto del suo intervento?”
Lo scopriremo nelle prossime righe!
QUANDO MATURA LA PROVVIGIONE
La Corte di Cassazione ha chiarito in varie sentenze che cosa vuol dire “affare concluso“, ossia la costituzione di un vincolo giuridico tra compratore e acquirente.
Tale vincolo, se derivato dall’attività dell’Agente, dà diritto alla provvigione.
Quindi, un Agente ha diritto alla provvigione quando:
- Mette in contatto acquirente e compratore, anche senza partecipare alla trattativa (come dimostra la sentenza della Corte di cassazione del 19 novembre n. 30083).
- Compratore e venditore stabiliscono un vincolo giuridico, come, per esempio, il preliminare di vendita.
- L’affare si conclude dopo la scadenza dell’incarico, ma il contatto tra le parti è avvenuto grazie al mediatore prima della scadenza.
- La vendita non si conclude per colpa di una delle due parti (tranne in casi giustificati, come il sospetto di frode).
Inoltre, se l’affare va in porto grazie all’intermediazione di più Agenti, ognuno di essi ha diritto alla provvigione.
Per ultimo, non è necessario che l’incarico all’agente sia scritto: può essere verbale o tacito, ciò che conta è la volontà delle parti di accettare il mediatore per metterle in relazione tra loro.
QUANDO NON MATURA LA PROVVIGIONE
Esistono diversi casi per cui la provvigione non è dovuta.
Per esempio, se una delle parti ha dato incarico ad un Agente, ma poi ha conosciuto indipendentemente l’altra parte e ha concluso l’affare senza intermediazione.
Oppure se tra le parti non si è stabilito alcun vincolo giuridico.
O anche se la vendita salta per giustificati motivi (come ad esempio un sospetto di frode o un’irregolarità documentale).
Inoltre, la Cassazione ha stabilito che non c’è diritto alla provvigione se le due parti non hanno stabilito un vincolo giuridico: in particolare, nella Cass. ord. n. 320066/2021, è esplicitamente espresso che nulla spetta all’Agenzia Immobiliare per il preliminare del preliminare, ovvero un accordo preparatorio in cui si esprime la volontà di stipulare il successivo compromesso e non un affare in senso economico e giuridico.
CONCLUSIONE
Come abbiamo visto, la materia è abbastanza complicata.
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